در خرید ملک تجاری دقت نمایید
در زمانی که قصد خرید ملک تجاری دارید باید وضعیت حقوقی آن از جهت سرقفلی و کسب و پیشه بررسی شود. وقتی سخن از این دو نهاد به میان می آید؛ یعنی اینکه منافع آن به صورت اجاره واگذار شده است.

به این جهت در ملک تجارتی که حق سرقفلی آن واگذار شده یعنی یک نفر مستاجر درحال حاضر مالک منافع می باشد.

نکته دیگر که باید در خرید ملک تجاری مد نظر داشت این است که وضعیت بدهی های ملک به نهاد های عمومی و دولتی بررسی شود.

لذا لازم است در هنگام تنظیم سند رسمی انتقال ملک تجاری به نام خریدار، علاوه بر مفاصا حساب مالیاتی و عوارض شهرداری، مفاصا حساب تامین اجتماعی و اتحادیه صنفی که ملک تجاری تحت نظر آن فعالیت دارد نیز بررسی شود چون در صورتی که این مبالغ توسط فروشنده پرداخت نشده باشد توسط خریدار باید پرداخت شود.

در خرید ملک تجاری دقت نمایید

قرارداد انتقال حق کسب و پیشه
این نوع از قرارداد طبق قانون سال 56 و تا قبل از مهر 76 منعقد می شود؛ یعنی حتی اگر اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باشد ولی بعد از سال 76 دوباره تمدید شود مشمول همان سال 56 باقی می ماند.

در ابن املاک تجاری طبق قانون، مستاجر دارای حقی به نام حق کسب و پیشه است و بر اساس آن بعد از پایان مدت اجاره مالک ملک حق تخلیه ندارد و فقط موارد خاصی است که موجر و یا مالک می تواند تخلیه را بخواهد که در قانون هم بیان شده است.

لذا در این قانون کمی افراطی گونه به نفع مستاجر عمل می شود و وی می تواند تا زمان دلخواه به شرط رعایت قانون در آن ملک تجاری باقی بماند.

البته نکته ی مهم آن است که مستاجر در اینجا تا وقتی که اجازه و اذن مالک یا موجر نباشد حق انتقال به غیر را ندارد اگرچه قانون گذار امری خلاف قاعده وضع کرده اما به نظر می رسد این محدودیت برای مستاجر با توجه به تمام امتیازاتی که در این قانون برای وی درج شده منطقی می باشد لذا فرض کنید که وی هم بدون اجازه حق انتقال می یافت یعنی عملا آن ملک برای مالک نبود و با یک اجاره همه چیز آن متعلق به مستاجر می شد که وضع این قاعده را منطقی جلوه می دهد.

لذا در انتقال گرفتن حق کسب و پیشه لازم است مستندات مستاجر رویت شود. و اینکه اجازه مالک باید جلب شود در غیر این صورت انتقال ممکن نیست همانطور که در بالا توضیح دادیم.

اگر مستاجر بدون اجازه مالک انتقال دهد؛ از مواردی خواهد بود که مالک حق دارد تخلیه را از دادگاه تقاضا کند.

حال اگر مالک انتقال حق کسب و پیشه را اجازه ندهد؛ مستاجر می تواند از دادگاه مجوز این کار را بخواهد به صورت دادخواست تجویز انتقال منافع که اینجا دادگاه مالک را موظف می کند در موعد قانون حق کسب و پیشه مستاجر را پرداخت کند در غیر این صورت مستاجر می تواند نسبت به انتقال آن اقدام کند.

نکته دیگر این که در انتقال حق کسب و پیشه لازم است به صورت سند رسمی منتقل شود و این الزام قانونی است در غیر این صورت اثری نخواهد داشت.

قرارداد انتقال حق کسب و پیشه

قرارداد انتقال سرقفلی ملک
این حق بر خلاف حق کسب و پیشه به صورت خودکار ایجاد نمی شود در واقع قانون گذار سرقفلی را جایگزینی برای حق کسب و پیشه دانست و آن را نامشروع تلقی کرد البته با وجود نامشروع بودن هنوز در سالیان حکومت خود حکومت می کند یعنی عطف به ماسبق نشده است این عدم مشروعیت.

حق سرقفلی به چند روش ممکن است در ملک ایجاد شود که در مواد قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 به آن پرداخته شده:

مالک در ابتدای مدت اجاره، مبلغی را از مستاجر با عنوان سرقفلی دریافت می کند و موظف است در پایان مدت اجاره به ارزش روز آن را پس بدهد.
هر گاه ضمن اجاره شرط شود که تا زمانی که عین مستاجره در تصرف موجر است مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به مستاجر واگذار کند.
اگر در ضمن اجاره شرط شود که هر ساله مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به قیمت متعارف به مستاجر واگذار نماید.
در این موارد مستاجر برای اسقاط حقی که برای وی حاصل شده مستحق مبلغ سرقفلی است.

کاربری ملک تجاری
یکی از مهم ترین مواردی که در خرید ملک تجاری باید مد نظر داشت کاربری تجاری آن است زیرا ملک تجاری باید مجوز کاربری تجاری از شهرداری داشته باشد.

همچنین موقعیت و امکانات ملک نیز در خرید یا اجاره آن موثر است.

کاربری ملک تجاری

اجازه ایجاد تغییرات
ممکن است در اجاره ملک تجاری فرد ناچار شود تغییراتی در ملک خود یا شغل خود ایجاد کند بهتر است از قبل در این امر با مالک به توافق رسیده باشید.

لذا اگر بدون اجازه مالک این اعمال را انجام دهد؛ مالک می تواند هر جهت قانونی پیگیری کند و شکایت طرح کند.

فسخ قرارداد تجاری
عقد چه خرید باشد و چه اجاره؛ در هر حال لازم است اما طرفین می توانند به فراخور وضعیت خود برای خود یا شخصی ثالث حق فسخ در مدت معین قائل شوند در این صورت در آن مدت می توان عقد لازم را به هم زد.

فسخ قرارداد تجاری

نتیجه گیری
ملک تجاری ساختمانی است که در آن فعالیت تجاری انجام می شود و کاربری تجاری دارد. همچنین امکان انتقال سرقفلی آن وجود دارد در حالی که سرقفلی در ملک مسکونی متصور نیست.

 همانطور که در بالا اشاره کردیم، در ملک تجاری چند نوع قرارداد متصور است یک مورد خریدن خود ملک تجاری است که نکاتی را درباره آن یادآور شدیم و مورد دوم انتقال حق کسب و پیشه و مورد سوم انتقال سرقفلی است که در باب هر کدام نکاتی را ارائه کردیم.

برای مطالعه بیشتر به متن اصلی مراجعه کنید.

سوالات متداول

ملک تجاری چیست؟

ملکی که کاربری تجاری دارد و امکان کسب و پیشه در آن وجود دارد.

قبل از خرید ملک تجاری چه مواردی باید رعایت شود؟

 لازم است شرایط حقوقی آن از جهت سند و متصرف و منافع آن بررسی شود و اینکه استعلام های لازمه نیز صورت بگیرد از شهرداری و…

قانون حاکم بر ملک تجاری کدام است؟

قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و بعد از آن همین قانون در سال 76 حاکم به روابط حقوقی در ملک تجاری است.