پروانه ساختمان شناسنامه هر ساختمانی است که قبل از هرگونه ساخت و سازی باید از شهرداری گرفته شود.اگرساخت و سازی بدون مجوز شهرداری انجام شود غیرقانونی است و شهرداری مجاز است تا مانع از ادامه ساخت و ساز و فعالیت آن شود.در پروانه ساختمان علاوه بر ثبت مشخصات فنی ساختمان زیر نظر مهندسین و ناظرین باتجربه، نوع کاربری ساختمان نیزذکر میشود.

کاربری ساختمان طرحی جامع است که چگونگی استفاده و کاربرد ساختمان را بیان میکند. جهت شناخت شهر و آشنایی با چگونگی و پراکندگی فعالیت های شهری مطالعاتی اساسی صورت گرفته و بر مبنای آن نوع کاربری ساختمان تعیین میشود.

میتوان گفت که نحوه ی استفاده از یک ملک یا ساختمان، که بر مبنای طرح تفصیلی شهرداری و بر اساس چگونگی استفاده از آن ساختمان و فعالیت های شهری اطراف آن مشخص می شود،کاربری ساختمان میگویند

کاربری ساختمان در 8 نوع کاربری تقسیم بندی شده است: مسکونی، کاربری تجاری، کاربری کشاورزی، کاربری صنعتی، کاربری خدماتی، کاربری معدن، کاربری ورزشی و فاقد کاربری.

ساختمانی که بر اساس طرح جامع شهرداری در محدوده ای از شهر با تراکم های مختلف مسکونی ساخته میشود این ظرفیت را دارد که افرادی در آن زندگی کنند بنابراین مجوز شهرداری آن با کاربری مسکونی صادر میشود.

حتی زمینی که در تراکم های مسکونی شهر واقع شده است میتواند کاربری مسکونی داشته باشد. املاک با کاربری مسکونی به سه دسته ویلایی ، آپارتمان و زمین مسکونی تقسیم میشوند.

در حال حاضربا افزایش جمعیت و نبود زمین کافی اغلب واحدهای مسکونی در یک یا چند ساختمان واقع می شوند که ورودی اصلی، راه پله و بعضی پارکینگ و حیاط آن ها مشترک است به این گونه ساختمان ها آپارتمان گفته میشود.

قسمت هایی که به صورت مشترک بین اهالی ساختمان استفاده می شود بخش مشاع ساختمان نامیده می شود. برای یک آپارتمان علاوه بر کاربری مسکونی می توان کاربری تجاری و اداری نیز اخذ کرد. ساختمان های ویلایی ساختمان هایی یک یا چندطبقه هستند که ورودی اصلی، حیاط و تمامی امکانات موجود در آن مستقل بوده و به صورت مشترک با واحدهای مسکونی دیگر استفاده نخواهد شد.

زندگی در خانه های ویلایی با آسایش بیشتری همراه است زیرا نیازی نیست تا بخش هایی از ساختمان را با افراد ساکن در ساختمان های مجاور شریک شد. زمین با کاربری مسکونی زمینی است که ساخت وسازی در آن انجام نشده اما مجوز شهرداری جهت ساخت واحد مسکونی برای آن صادر می شود و یا امکان اخذ مجوز شهرداری برای ساخت ساختمان مسکونی  برای آن فراهم است.