شهرداری ها، هر چند سال یک بار اقدام به تعریض معابر می کنند و طرح های جدیدی برای اصلاح رفت و آمد و زیباسازی شهرها ارائه می دهند. در بسیاری موارد، عملی شدن این طرح ها به معنای تخریب تعدادی از بناهای موجود در منطقه است. بسته به طرح مهندسان و هدفی که از اجرای آن طرح دارند، میزان تخریب ها متفاوت خواهد بود. ممکن است تمامی یک ملک به تصرف شهرداری درآید و یا بخشی از آن در محدودۀ طرح باشد و مسئلۀ عقب نشینی ساختمان اتفاق افتد.

در این شرایط برای مالکان مسائل و مشکلاتی پیش خواهد آمد. ضمن اینکه برخی افراد اقدام به خرید یک ملک می کنند و پس از مدتی متوجه می شوند که آن منطقه درمحدودۀ طرح های نوسازی شهرداری قرار دارد و به این ترتیب متحمل زیان های بسیاری می شوند.

قانون در این شرایط چه حق و حقوقی برای مالک در نظر گرفته است؟ آیا مالک می تواند از قرار دادن ملک خود در اختیار شهرداری سر باز زند؟ چگونه باید از قرار گرفتن ملکی در محدودۀ طرح های شهرداری اطلاع پیدا کرد؟
در این مقاله سعی می کنیم با بررسی دقیق و جزئی قوانین عقب نشینی ساختمان، به این سوالات پاسخ دهیم.

 
هر ملکی ممکن است در محدودۀ طرح های نوسازی و بازسازی شهرداری قرار گیرد. دانستن جزئیات مربوط به عقب نشینی ساختمان موجب می شود از حق و حقوق خود آگاه باشید و نسبت به دریافت آن ها اقدام کنید.

قانون عقب نشینی ساختمان
فهم متون و اصطلاحات قانونی و در کل زبان حقوقی، برای بیشتر مردم دشوار است. به همین دلیل سعی می کنیم به زبان ساده و بدون وارد شدن به مباحث تخصصی حقوقی، مهمترین موارد قانون عقب نشینی ساختمان را بررسی کنیم.

اجرای قانون در زمان اجرای طرح های شهرداری
اولین نکته ای که باید به آن توجه داشت این است که قانون به شهرداری اجازه می دهد طرح های نوسازی و بهینه سازی معابر را، هر گونه که صلاح می داند، اجرا کند. این قاعده به این معنا است که شما به ناچار باید با شهرداری همکاری کنید و آن مقدار از ملک را که لازم است، در اختیار طرح های عمرانی قرار دهید. پس مقاومت در این زمینه فایده ندارد.
در واقع قانون به شما اجازه نمی دهد که به خاطر منافع شخصی خود، جلوی طرحی را که منافع عمومی در پی خواهد داشت، بگیرید. بهتر است روشی پیدا کنید که از این عقب نشینی متضرر نشوید. برای پیشگیری از ضرر و زیان، به نکات زیر دقت کنید:

بر اساس قانون، هنگامی که شهرداری به دلیل اجرای طرح های عمرانی مالکی را مجبور به تسلیم ملک کند و یا به ملکی خسارتی وارد کند، ملزم به پرداخت هزینه خواهد شد.
خسارت ممکن است به اعیان یا به عرصۀ ملک وارد شده باشد. منظور از اعیان ساختمان و بنا است و عرصه به معنای زمین ملک است.
در هنگام وارد شدن خسارت به اعیان، کارشناسان میزان خسارت وارده را بررسی و مبلغی را تعیین می کنند و شهرداری موظف به پرداخت آن مبلغ خواهد بود.
در مورد خسارت به عرصه، یعنی مواقعی که شهرداری تمام یا بخشی از ملک را تصرف می کند، ارزش ملک به بهای یک سال قبل از ارزیابی در نظر گرفته می شود و به این ارزش شش درصد اضافه خواهد شد.
اگر مبلغ به دست آمده، بیشتر از بهای ملک در زمان ارزیابی باشد، بهای ملک در زمان ارزیابی در نظر گرفته می شود.
پس از تعیین مبلغ، شهرداری موظف به پرداخت خواهد بود.
 

شهرداری برای مالکانی که با طرح های عمرانی همکاری می کنند و بخشی از ملک خود را در راستای اجرای این طرح ها از دست می دهند، مزایایی در نظر گرفته است.

در برخی موارد و در صورت امکان، برای بازسازی ملکی که بخشی از آن تخریب شده است، جواز تراکم بیش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد.
برای برخی املاک تخفیف های مالیاتی در نظر گرفته می شود.
 

نکتۀ مهم دیگری در این زمینه وجود دارد که نیازمند توجه بسیار است. برخی مواقع افراد از طرح های شهرداری اطلاع حاصل می کنند و قبل از اجرای طرح ها، خود به تخریب و بازسازی بنا می پردازند. در واقع قبل از اینکه دستوری از جانب شهرداری صادر شده باشد، اقدام به عقب نشینی ملک می کنند. دقت داشته باشید در این هنگام شهرداری وظیفه ای برای پرداخت مبلغ بهای ملک به مالک نخواهد داشت.

در چنین شرایطی مالک نمی تواند ادعای خسارت کند زیرا شخصاً به تخریب و عقب نشینی ساختمان اقدام کرده است و هنوز اجباری از سوی شهرداری وجود نداشته است. در این حالت شهرداری نه تنها وظیفه ای برای پرداخت غرامت ندارد، بلکه حتی مجبور به اعطای تسهیلات تراکم و تخفیف مالیاتی نیز نخواهد بود. البته ممکن است به دلیل اقدام داوطلبانۀ مالک در جهت نوسازی شهر و هماهنگی با طرح های شهرداری تسهیلاتی در نظر گرفته شود، اما اجبار قانونی در این زمینه وجود ندارد.

 
اگر می خواهید برای عقب نشینی ساختمان خود از شهرداری بهای ملک یا تراکم اضافه درخواست کنید، لازم است تا زمان صدور دستور تخریب منتظر بمانید و سپس برای تخریب و بازسازی اقدام کنید.

عقب نشینی در هنگام نوسازی
گاهی اوقات در هنگام تصمیم برای بازسازی بنا و مراجعه به شهرداری برای دریافت پروانۀ ساخت، با دستور عقب نشینی ساختمان مواجه می شوید. این اتفاق زمانی رخ می دهد که در نقشه های آیندۀ شهرداری، تصمیم برای تعریض معابر منطقۀ شما وجود دارد، اما طرح تعریض هنوز به مرحلۀ اجرا نزدیک نشده است. در واقع شما قبل از اقدام شهرداری، تصمیم به نوسازی بنای خود گرفته اید. این مسئله به خصوص دربارۀ ملک هایی که در کوچه های باریک قرار دارند زیاد پیش می آید.

 
در همین رابطه بخوانید:

از قوانین شهرسازی چه می دانید؟
 

برای پیشگیری از بروز مشکلات احتمالی، نکات زیر را در نظر داشته باشید:
هنگام مراجعه برای دریافت پروانۀ ساخت، کارشناسان مقدار عقب نشینی ملک را، که برای تعریض معابر لازم است تعیین می کنند.
در این هنگام، ابعاد و محدودۀ ملک از چهار جهت شمال، جنوب، شرق و غرب مشخص می شود.
مقدار عقب نشینی تعیین شده حتماً باید در زمان ساخت رعایت شود.
در صورت رعایت نکردن محدوده، پس از پایان ساخت دچار مشکلات فراوانی خواهید شد.
در صورت بروز تخلف در زمینۀ عقب نشینی ملک، شهرداری گواهی پایان کار را صادر نخواهد کرد و در صورت نبود این گواهی، دریافت سند ممکن نخواهد بود.
طبق قانون، شهرداری مالک کوچه ها و معابر عمومی است. بنابراین اگر در هنگام ساخت از حدود عقب نشینی عبور کنید، در واقع در املاک شهرداری دخل و تصرف کرده اید.
شهرداری می تواند برای تخریب ملکی که از حدود عقب نشینی عبور کرده است اقدام کند و یا جریمه ای برای مالک متخلف در نظر بگیرد.
تصمیم در زمینۀ تخریب یا جریمه، به نظر کارشناسان شهرداری و بررسی کمیسیون های مربوطه بازمی گردد.
 

چگونگی اطلاع یافتن از لزوم عقب نشینی ساختمان
قبل از اینکه طرح های شهرداری به مرحلۀ اجرا برسند، به مالکان اطلاع داده خواهد شد. اطلاعات مربوط به طرح های نوسازی، در نشریات عمومی اعلام می شود. به علاوه شهرداری برای تمامی مالکانی که همه یا بخشی از ملک آن ها در محدودۀ طرح قرار گرفته است، نامه هایی ارسال می کند. از طریق این نامه ها افراد از جزئیات طرح، زمان شرکت در جلسات تعیین قیمت و زمان تخلیه آگاه می شوند. در برخی موارد مأموران شهرداری، شخصاً به محل مراجعه می کنند و با مالکان صحبت می کنند.

متأسفانه گاهی اوقات مالکی که از طرق مختلف نسبت به قرار گرفتن ملک در طرح های شهرداری اطلاع یافته است، اقدام به فروش آن می کند. این مورد به خصوص در سال های اخیر به وفور مشاهد می شود. برای افراد بسیاری اتفاق می افتد که ملکی را خریداری می کنند و در زمان سکونت یا اقدام به بازسازی، با نامه ها و اخطارهای شهرداری برای تخلیه مواجه می شوند.

لازم است قبل از خرید هر ملک به شهرداری منطقه مراجعه و اطلاعات لازم را کسب کنید. با مراجعه به شهرداری می توانید تمامی اطلاعات مربوط به ملک را به دست آورید.
داشتن اطلاعاتی مانند کاربری پلاک (مسکونی یا تجاری-اداری)، عقب نشینی، متراژ دقیق و اضافه متراژ، تخلفات صورت گرفته و وضعیت ملک در طرح های حال و آیندۀ شهرداری، در هنگام خرید بسیار مهم است.
 

 
در همین رابطه بخوانید:

انواع مجوزها که برای ساخت مسکن به آنها نیاز دارید!
 

جمع بندی
هنگامی که ملکی در محدودۀ طرح های شهرداری قرار می گیرد، مالک موظف به همکاری با این نهاد است.
بهای ملک و یا خسارتی که به عرصه و اعیان ملک وارد می شود، توسط کارشناسان تعیین خواهد شد و شهرداری موظف به پرداخت این بها خواهد بود.
در برخی موارد شهرداری تسهیلاتی برای مالکانی که ملک آن ها در محدودۀ طرح های عمرانی قرار گرفته است در نظر می گیرد.
این تسهیلات شامل اعطای مجوز تراکم اضافه و تخفیف های مالیاتی می شود.
در صورتی که قبل از صدور دستور تخریب توسط شهرداری اقدام به بازسازی ملک خود کنید، برای مقدار عقب نشینی ساختمان بهایی دریافت نخواهید کرد.
اگر در زمان بازسازی بنا، شهرداری دستور به عقب نشینی ساختمان داده باشد، مالک ملزم به رعایت حدود تعیین شده خواهد بود.
عدم رعایت حدود منجر به تخریب ملک یا تعیین جریمه خواهد شد.