برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا مغازه؟ این سؤال خیلی از افرادی است که قصد سرمایه گذاری در این حوزه را دارند. واقعیت این است که در پاسخ به این سؤال و تصمیم گیری برای آن، فاکتورهای زیادی دخیل هستند. این فاکتورها برای هر فرد و با توجه به مجموع شرایطی که دارد می تواند متفاوت باشد. با همۀ اینها بعضی معیارهای ثابت برای تصمیم گیری وجود دارد که می تواند برای همه مفید باشد.

سرمایۀ سرگردان افراد در ایران معمولاً وارد چند بخش می شود. یکی از مهم ترین حوزه های سرمایه گذاری در ایران، املاک و مستغلات و مغازه ها و واحدهای تجاری هستند. با توجه به اوضاع حال حاضر کشور از نظر اقتصادی، لازم است که به این سؤال مهم پاسخ دهیم. برای سرمایه گذاری در بازار املاک، خرید خانه بهتر است یا مغازه ها و واحدهای تجاری؟

در این مقاله کوشیده ایم پاسخ به این سؤال را از حوزه های مختلف بررسی کنیم. لطفاً تا انتهای مقاله با ما همراه باشید.

سرمایه گذاری در بازار املاک

فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا مغازه؟
فهرست سرتیتر مطالب در مقاله: برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا مغازه؟
نگاهی به آمار
چه فاکتورهایی برای سرمایه گذاری مهم هستند؟
1. ریسک سرمایه گذاری
2. قدرت نقد شوندگی
3. سودآوری یا میزان رشد سرمایه
مقایسۀ میزان رشد قیمت خانه و مغازه
با توجه به موضوع اجاره داری، برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا خرید مغازه؟
چه زمانی سرمایه گذاری در بازار املاک تجاری بهتر از خرید خانه است؟
املاک تجاری چه ویژگی هایی دارند؟
املاک تجاری چه انواعی دارند؟
در حال حاضر در سرمایه گذاری در بازار املاک، خرید خانه پرطرفدارتر است یا خرید مغازه؟
سخن پایانی
نگاهی به آمار
قبل از ارائۀ هرگونه تحلیلی دربارۀ خرید خانه یا مغازه، بهتر است نگاهی به آمار رسمی بیندازیم. دو سال بعد از پایان جنگ ایران و عراق (حدود سال 1370) قیمت هر متر مربع مغازه تقریباً ده برابر قیمت یک متر مربع واحد مسکونی بود. واضح است که در آن زمان داشتن مغازه و واحد تجاری بسیار سودآورتر از خرید خانه بود. همین مسئله موجب سرمایه گذاری بخش خصوصی و حتی بخش دولتی در حوزۀ واحدهای تجاری شد. ادامۀ این روند کار را در دهۀ 80 به جایی رساند که در هر کوچه و خیابان دورافتاده ای هم مال ها، سیتی سنترهای بزرگ و فروشگاه های زنجیره ای وجود داشتند!

در این سالها همچنان تعداد زیادی از مردم در حوزۀ واحدهای تجاری سرمایه گذاری کردند. هر از گاهی هم صدای اعتراض و ناراحتی این افراد بلند می شود. غربی ها 15 الی 20 سال قبل فهمیدند که رشد بی رویۀ واحدهای تجاری بدون در نظر گرفتن شاخص های تراکم جمعیت، می تواند موجب شکست و زیان سرمایه گذاران آن شود. زیرا با اشباع عرضۀ واحدهای تجاری، جذابیت آنها برای مصرف کنندۀ نهایی کاهش می یابد. و در نهایت، تعداد فروشگاه ها و مراکز خرید، از تعداد مشتریان بیشتر خواهد شد!

هم اکنون قیمت هر متر مربع مغازه در محلات تهران، 2 تا 4 برابر قیمت هر متر مربع آپارتمان است. هم اکنون به ازای هر 8 خانوار ایرانی (حدود 24 نفر) یک مغازه وجود دارد. این عدد بسیار بیش از نیاز جامعه است. حجم عرضۀ واحدهای تجاری از یک طرف و تقاضای پایین ازطرف دیگر، موجب رکود این صنعت شده است.

حال باید ببینیم که در شرایط فعلی، خرید خانه برای سرمایه گذاری بهتر است یا خرید واحدهای تجاری؟

چه فاکتورهایی برای سرمایه گذاری مهم هستند؟
به طور کلی سه فالکتور مهم و اصلی برای سرمایه گذاری در هر حوزه ای وجود دارد:

ریسک سرمایه گذاری
قدرت نقد شوندگی
سودآوری یا میزان رشد سرمایه
حال می خواهیم با بررسی این سه فاکتور، ببینیم خرید خانه برای سرمایه گذاری بهتر است یا خرید مغازه.

چه فاکتورهایی برای سرمایه گذاری مهم هستند؟

1. ریسک سرمایه گذاری
ریسک سرمایه گذاری مفاهیم مختلفی را پوشش می دهد. مفاهیمی مثل سود نکردن، نرسیدن به سود مورد انتظار و حتی ضرر کردن. اگر با سرمایه گذاری در حوزۀ مسکن در ایران آشنا باشید، می دانید که ضرر کردن در آن تقریبا بی معناست! به همین دلیل هم هست که خیلی ها خرید خانه را یکی از راه های کم ریسک سرمایه گذاری می دانند. قیمت ملک هم در دورۀ رونق اقتصادی چندین برابر می شود و هم در دورۀ تورم. جالب است که قیمت مسکن در دورۀ رکود اقتصادی هم ریزش چندانی ندارد.

بنابراین ریسک خرید خانه و مغازه تقریباً یکی است. به همین دلیل هم با توجه به این فاکتور نمی توان گفت خرید خانه برای سرمایه گذاری در بازار املاک بهتر است یا خرید مغازه. بهتر است به بررسی فاکتورهای بعدی بپردازیم.

2. قدرت نقد شوندگی
قدرت و سرعت نقد شوندگی یکی از فاکتورهای بسیار مهم در سرمایه گذاری است. بهتر است این موضوع را با ذکر یک مثال شفاف تر کنیم.

فرض کنید شخصی قصد تولید واکسن یک بیماری را دارد. فکر می کنید در حال حاضر قدرت نقدشوندگی واکسن مالاریا بیشتر باشد یا کرونا؟ قطعاً پاسخ همۀ ما واکسن کروناست. چون به اپیدمی و کابوس این روزهای همۀ مردم جهان تبدیل شده است. بنابراین میزان تقاضا برای این واکسن بسیار زیاد است. یعنی میزان تقاضا برای مغازه ها بسیار کمتر از تقاضای خرید خانه و آپارتمان است. بنابراین قدرت نفد شوندگی خانه ها بسیار بیشتر از مغازه هاست.

با توجه به این فاکتور، خرید خانه بهتر از مغازه است. اما بهتر است فاکتور بعدی، یعنی سودآوری، را هم بررسی کنیم.

3. سودآوری یا میزان رشد سرمایه
در بازار املاک، از دو طریق می توان سود کرد. افزایش ارزش ملک و اجاره داری. بنابراین در بررسی میزان سود ده بودن املاک، توجه به دو فاکتور مهم است: میزان رشد قیمت ملک و میزان اجاره بها.

مقایسۀ میزان رشد قیمت خانه و مغازه
میزان عرضه و تقاضا مهم ترین عاملی است که بر روی قیمت و رشد آن تأثیرگذار است. وضعیت عرضه و تقاضا در این دو حوزه را نیز می توان به قبل و بعد از دهۀ 80 تقسیم کرد. تا قبل از دهۀ 80، تعداد مغازه ها و واحدهای تجاری خیلی کم بود. حوزه های کاری این مغازه ها نیز نسبت به امروز بسیار محدودتر بود. مثلاً در آن سال ها خبری از مال ها و مجتمع های تجاری نبود. بنابراین در بخش تجاری هم عرضه کم بود و هم تقاضا زیاد. نتیجۀ طبیعی کم بودن عرضه و زیاد بودن تقاضا نیز افزایش قیمت است. به همین دلیل هم هست که تا قبل از دهۀ 80 مغازه ها ارزش بیشتر و رشد قیمت زیادتری داشتند. اما بعد از دهۀ 80 این روند تغییر کرد. امروزه هم به اصطلاح ورق کاملاً برگشته است و خرید خانه سودآورتر شده است.

برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا مغازه؟

اما چرا این اتفاق افتاد؟ بعد از دهۀ 80 سازنده ها به دلیل سودآوری بالای واحدهای تجاری، به سمت ساخت و ساز در این حوزه هجوم آوردند. همین مسئله موجب افزایش عرضه در حوزۀ املاک تجاری شد. از سوی دیگر با رکود اقتصادی کشور، کسب وکارها به مرور تحت فشار قر ار گرفتند و ضرر کردند. همین اتفاق نیز موجب کاهش تقاضا در بخش املاک تجاری شد. افزایش عرضه و کاهش میزان تقاضا نیز سبب کاهش میزان سودآوری املاک تجاری در مقایسه با املاک مسکونی شد.

در سرمایه گذاری روی بازار مسکن نیز باید به فاکتورهای دیگری توجه کرد تا به سودآوری رسید. مثلاً شما باید بدانید که هدفتان سرمایه گذاری بلند مدت است یا کوتاه مدت؟ حتی انتخاب محل مناسب برای خرید خانه هم در میزان سودآوری شما مؤثر خواهد بود. توجه به بحث اجاره داری و رشد میزان اجاره بها نیز در تصمیم برای خرید خانه با هدف سرمایه گذاری مؤثر است.

با توجه به موضوع اجاره داری، برای سرمایه گذاری در بازار املاک خرید خانه بهتر است یا خرید مغازه؟
در بررسی وضعیت اجاره، باید نسبت قیمت ملک به مبلغ اجارۀ آن را مقایسه کرد. به این نسبت در علم اقتصاد  نسبت P به R می گویند. P مخفف کلمه Price (قیمت) و R مخفف کلمه Rent (اجاره) است. هرچه عدد این نسبت کمتر باشد، شما می توانید با مبلغ کمتری صاحبخانه شوید و در مقابل اجارۀ بیشتری دریافت کنید. با توجه به رکود کسب و کارها و املاک تجاری، عدد این نسبت نیز خیلی جالب نیست. اما اوضاع در بازار مسکن کمی بهتر است. در دو دورۀ جهش مسکن، یعنی سال های 93-91 و 99-98، میزان اجاره بها متناسب با رشد قیمت خانه جهشی ناگهانی داشت.

البته این موضوع فشار زیادی به جامعۀ اجاره نشین که تعدادشان هم کم نیست وارد کرد. اما همین مسئله از دید سرمایه گذاری عامل مثبت و مهمی برای سرمایه گذاران حوزۀ مسکن بود. اما به هر حال در این زمینه هم استثنائاتی وجود دارد. مواقعی پیش می آید که سرمایه گذاری در املاک تجاری سودآورتر از خرید خانه باشد. باید بعد از سنجیدن کامل شرایط و وضعیت، بتوانید یک تصمیم منطقی بگیرید.

چه زمانی سرمایه گذاری در بازار املاک تجاری بهتر از خرید خانه است؟
عوامل متعددی در تفاوت قیمت زمین های تجاری با املاک مسکونی تأثیر گذار هستند. درواقع وجود بعضی عوامل موجب ارزشمندتر شدن ملک تجاری می شود. یکی از مهم ترین این عوامل، پاخور محل آن ملک تجاری است. همان طور که می دانید، مهم ترین مسئله در املاک تجاری، وضعیت کاسبی در آن محل است. پس اگر مغازه ای در جایی واقع شده باشد که پاخور مناسبی دارد، صاحب آن می تواند به درآمد زیادی برسد. پس می توان نتیجه گرفت که خرید چنین املاک تجاری ای سرمایه گذاری بسیار خوبی خواهد بود. البته باید به این نکته توجه کنید که یافتن چنین جاهایی امروزه خیلی دشوارتر است.

املاک تجاری چه ویژگی هایی دارند؟
ممکن است شما با همۀ این مسائل، بخواهید در حوزۀ املاک تجاری سرمایه گذاری کنید. در این صورت ضروری است که با ویژگی های مختلف این املاک آشنا باشید. در ادامه به مهم ترین ویژگی های املاک تجاری اشاره می کنیم:

املاک تجاری در ورود و خروج مشرف به خیابان دارند.
در این املاک فعالیت های تجاری انجام می شود و کارکرد مسکونی ندارند.
قیمت املاک تجاری بسیار بالاتر از املاک مسکونی است.
نوسان قیمت در املاک مسکونی بسیار بیشتر از املاک تجاری است. چون قیمت املاک تجاری به حدی بالاست که امکان افزایش لحظه ای آن وجود ندارد.
املاک تجاری چه ویژگی هایی دارند؟

املاک تجاری چه انواعی دارند؟
به طور کلی املاک تجاری را می توان به صورت زیر تقسیم بندی کرد:

اداری
خدماتی
صنعتی
هتل، رستوران و کافه
تفریحی
کارگاه
فروشگاهی
انبار
درمانی
مکان های ورزشی
مغازه های خرده فروشی
مراکز خرید
دفترهای کاری
گاراژ
در حال حاضر در سرمایه گذاری در بازار املاک، خرید خانه پرطرفدارتر است یا خرید مغازه؟
برای پاسخ به این سؤال باید به الگوی سرمایه گذاری افراد در سال های اخیر نگاهی بیندازیم. براساس آمار، در طی چند سال اخیر، از خرید خانه و مسکن برای سرمایه گذاری استقبال بیشتری شده است. املاک مسکونی به دلیل قیمت پایین تر، نیاز بیشتر جامعه و امکان دریافت وام بانکی برای خرید، متقاضیان بیشتری دارند. اما وضعیت املاک تجاری، بسیار وابسته به وضعیت کسب و کارهاست. اوضاع اقتصادی نابسامان کشور معمولاً کسب و کارها را نیز تحت تأثیر قرار می دهد. بنابراین در چنین موقعیت هایی تقاضا برای خرید مغازه و سرمایه گذاری در حوزۀ املاک کاهش پیدا می کند. اما خانه و آپارتمان چیزی است که همۀ مردم همیشه به آن نیاز دارند. بنابراین بازار بهتر و با ثبات تری دارد.