در این مقاله قرار است در مورد وکالت فروش ملک، حدود اختیارات وکیل در فروش ملک و مدت اعتبار وکالت فروش ملک صحبت کنیم.  خرید و فروش ملک، یکی از معامله های کلان و مهم در زندگی هر خانواده و شخص به حساب می آید. در بسیاری از موارد دیده می شود که افراد کلاهبردار خطراتی را برای یکی از طرفین معامله ایجاد می کنند. به عنوان مثال خریدارانی که به سادگی با چند ترفند، ملک را از چنگ شخص فروشنده در می آورند. یکی از این مشکلات و خطرات ناشی از آن، مربوط به معامله های وکالتی است.
از جمله رایج ترین سندهایی که باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود، وکالت نامه فروش ملک است. این وکالت نامه به این معناست که یک نفر به نیابت از (وکالت) از طرف فرد دیگری که مالک یک ملک است، اختیار و اجازه دارد که ملک او را به شخص دیگری بفروشد.

معنای کلمه وکالت در خرید و فروش ملک

وکالت از منظر لغوی، به معنای نمایندگی، جایگزینی، تفویض اختیار و واگذاری در انجام امور است. مطابق با آنچه که در قانون مدنی بیان شده و طبق تعریف حقوقی، در اصل وکالت به این معنی است که شخص واگذارکننده یعنی موکل، به فرد دوم طرف قرارداد یعنی وکیل، اجازه و اختیار بدهد که در انجام امر خاصی اقدام کند. در واقع این اختیار عمل از طریق قراردادی ثبتی، بین دو طرف تنظیم می شود.

طبق این تعریف، شخص نماینده یعنی وکیل، با دریافت رسمی وکالت نامه، مسئولیت انجام امورِ واگذار شده را به عهده خواهد گرفت.

دلایل اعطای وکالت فروش ملک

راحت ترین و مطمئن ترین راه برای خرید یا فروش یک ملک، این است که فروشنده سند ملک را در دفتر ثبت اسناد رسمی تنظیم کند و به نام خریدار انتقال دهد در اصطلاح به او وکالت فروش ملک دهد. اما باید گفت شرایطی هم وجود دارد که یکی از طرفین یا هر دوی آنها شرایط حضور به موقع و انجام روال اداری را ندارند. به همین دلیل از قراردادی به نام وکالت فروش استفاده می کنند. دلایل متفاوتی برای عقد چنین قراردادی وجود دارد:

یکی از دلایل بسیار رایج برای معامله وکالتی، عدم آمادگی سند ملک است. به عنوان مثال، مالک ساختمان را تکمیل کرده است اما پیش از اینکه سند تفکیکی آن را دریافت کند، برای فروش واحدهای آن اقدام می کند. در جنین شرایطی، خریداران واحدها نمی توانند انتقال سند را به نام خود بزنند و باید از وکالت نامه استفاده کنند.

مورد دیگر، رهن است. اگر سند ملکی در گرو بانک باشد، فروشنده اختیار انتقال سند به نام خریدار را ندارد. پس باید به خریدار وکالت دهد که پس از اتمام اقساط وام، سند به نام او منتقل خواهد شد.

البته دلایل دیگری هم برای اعطای وکالت فروش وجود دارد، مانند:

کوتاه کردن فرآیند انتقال سند

کاهش هزینه های انتقال سند

گم شدن سند ملک

فرار فروشنده از زیر بار مالیات

نحوه اعطای وکالت نامه فروش ملک

وکالت در فروش و یا فروش با وکالت، راهی است برای کاهش دردسرهای مراحل اداری و کاغذ بازی های ناشی از آن. مطابق با آنچه گفته شد، اشخاص باید تنظیم و ثبت برگه وکالت در دفتر اسناد رسمی، از مراجع قانونی تأیید بگیرند تا بتوانند راحت تر به نتیجه برسند.

طرفین وکالت نامه فروش ملک

موکل: شخصی که به فرد دیگری وکالت می دهد.

وکیل: کسی که شخص موکل، مسئولیت انجام امور مربوط به فروش ملک را به او واگذار می کند.

حدود اختیارات وکیل در فروش ملک

این موضوع که وکیل تا چه حدی حق اقدام و اختیار عمل دارد، مربوط به مفادی است که در متن وکالت فروش ملک قید شده است؛ پس باید گفت که وکیل خارج از حیطه اختیارات خود، حق انجام هیچ عمل دیگری را ندارد در غیر این صورت، مسئولیت او سلب خواهد شد.

در صورتی که وکالت مطلق اعطا شده باشد، مطابق با ماده 661 قانون مدنی ایران، وکیل از طرف موکل خود اختیار تام دارد تا در خصوص اداره اموال او هر اقدامی انجام دهد.

در مقابل، در صورتی که وکالت مطلق نباشد و به صورت مقید اعطا شده باشد، به این معنا خواهد بود که موضوع وکالت مورد خاص و مشخصی است و وکیل در این موارد فقط در حدود موضوعات تعیین شده نماینده است و می تواند اقدام کند. برای وکالت فروش نیز، وکالت مقید اعطا می شود. به این صورت است که موکل برای موضوعات مشخص یعنی فروش ملک، تنظیم مبایعه نامه و تنظیم سند رسمی به نام خریدار، به وکیل خود وکالت می دهد.

آیا دادن وکالت در فروش ملک مانع دخالت خود موکل در فروش است؟

مطابق با ماده 683 قانون مدنی ایران، در صورتی که وکالت موکل، به صورت بلاعزل تنظیم شده باشد و در آن قید شده باشد که موکل اختیار عمل در موضوع وکالت را ندارد، موکل تا جایی می تواند در موضوع وکالت اقدام عملی داشته باشد که با حقوق قانونی وکیل تعارضی نداشته باشد و برای این نوع اقدامات برای موکل محدودیتی وجود ندارد.

موکل می تواند موضوع وکالت را خود انجام دهد و برای انجام عملی که به وکیل واگذار کرده است، محدودیت و منع قانونی نخواهد داشت. اما در موردی که شخص فروشنده ملکی را بفروشد و در وکالت فروش خود، به خریدار ملک وکالت بلاعزل منتقل کند تا ملک را به صورت رسمی منتقل کند، اما پس از این مراحل، خود فروشنده ملک یعنی موکل، ملک را به شخص سوم انتقال دهد، در این صورت مرتکب جرم شده است و عمل او فروش مال غیر به حساب می آید. این مورد به حقوق قانونی وکیل تناقض دارد؛ بنابراین، اگر وکیل پیش از مالک، مال را به فروش برساند، پس از آن مالک به هیچ وجه حق فروش آن را ندارد و هرگونه اقدام وی بی اثر خواهد بود.

معایب خرید و فروش ملک با وکالت نامه

اما سوالی که ممکن است برای شما هم پیش آمده باشد این است که خرید و فروش ملک با وکالت نامه چه اشکالی دارد؟ وکالت در فروش ملک ایراداتی نیز دارد که در ادامه شرح می دهیم.

داشتن وکالت نامه مانعی برای فروش ملک نیست. بنابراین فروشنده هر زمان که بخواهد می تواند ملک را به فردی دیگر بفروشد.

مدت زمان اعتبار وکالت نامه ممکن است به پایان برسد.

اگر پس از عقد قرارداد یکی از طرفین دچار جنون شود یا فوت کند، وکالت نامه باطل می شود.

فروش وکالتی ملک در رهن بانک

در مواردی که ملک در رهن بانک باشد، مالک (فروشنده) به خریدار ملک وکالت نامه بلاعزل اعطا می کند. طبق این وکالت نامه، هر تاریخی که اقساط آن به پایان برسد، ملک از رهن بانک خارج خواهد شد و خریدار می تواند سند ملک را به نام خود انتقال دهد و نیازی هم به حضور موکل (فروشنده) نخواهد بود. لازم به ذکر است که اطلاع و رضایت بانک برای انجام چنین معاملاتی ضروری است.

در بلاگ دادسو در رابطه با همه چیز در مورد تصرف عدوانی نیز بخوانید.

اختیار وکیل در قبض ثمن

ماده 665 قانون مدنی کشور بیان می کند که “وکالت در بیع، وکالت در قبض ثمن نیست مگر قرینه قطعی دلالت بر آن کند”. پس طبق این ماده قانون، در صورتی که در متن وکالت نامه، عدم اختیار بیان شده باشد، هرگونه اختیار و حقی در مورد قبض ثمن از وکیل سلب خواهد شد. در مقابل اگر در این مورد سکوت شود، به خاطر اقرار وکیل، این شخص در قبض ثمن دارای اختیار خواهد بود.

قابل مقایسه نیست و این دو نباید در یک جایگاه سنجش قرار بگیرند.

گروهی دیگر اعتقاد دارند که قانون گذار در ماده 680 قانون مدنی کشور، از واژه فوت نام نبرده است پس اختیار این را دارد فوت را تابع اصل بداند. در صورتی که وکیل از عزل قرارداد آگاه باشد اما همچنان در موضوع وکالت اقداماتی انجام دهد، معامله قابل اثر نخواهد بود و موکل باید به وکیل مراجعه کند. هزینه وکیل ملکی براساس قانون ممکن است ارجاع داده شود.